Incorporação Imobiliária – Limites impostos à venda das unidades imobiliárias

*Por Ramon Melo Fontich

A incorporação imobiliária é o conjunto de processos voltados para a construção de unidades imobiliárias autônomas, com a finalidade de alienação para terceiros.

Diante dos riscos envolvidos na aquisição do imóvel na planta, especialmente a falta de recursos para o término da construção, a Lei de Incorporação Imobiliária exige que incorporador cumpra uma série de obrigações antes de iniciar a venda das unidades, sob pena de incorrer em crime ou contravenção penal.

Somado a isso, caso a venda das unidades seja promovida com inobservância a essas obrigações, o incorporador será obrigado ao pagamento de multa de 50% sobre as parcelas pagas pelo adquirente do imóvel.

Além de tais cominações civis e criminais, a promessa de compra e venda celebrada sem o cumprimento de tais obrigações importará, ainda, em nulidade contratual. Isso porque, ao vedar a celebração de promessa de compra e venda antes de cumpridas tais obrigações, a lei proíbe a prática do ato fora desse contexto.

Portanto, analisando as hipóteses de invalidade do negócio jurídico (contratos), o art. 166 do Código Civil é claro ao consignar que, “É nulo o negócio jurídico quando: (…) VII – a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção”.

Consequentemente, as partes retornarão ao status quo ante; ou seja, retornarão ao momento prévio à contratação. Então, ao comprador lhe será devolvido o dinheiro pago; e ao incorporador será devolvido o imóvel objeto da incorporação.

Ainda, por se tratar de hipótese de nulidade, surgem algumas peculiaridades: i) trata-se de vício insanável, independentemente da concordância das partes; ii) poderá ser declarado nulo a qualquer tempo; iii) deve ser decretado de ofício pelo juiz – ou seja, ainda que não mencionado pelas partes.

(*)Ramon Melo Fontich é advogado com atuação voltada para o contencioso. Possuo experiência em atuação de processos judiciais estratégicos, especialmente nas áreas de direito civil, imobiliário, empresarial e administrativo

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[1] “Art. 32. O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos: a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;

1. b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativante ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;

2. c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;

3. d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes; (…)”

[1] Código Civil. Art. 169. O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo.

[1] Código Civil. Art. 168. (…) Parágrafo único. As nulidades devem ser pronunciadas pelo juiz, quando conhecer do negócio jurídico ou dos seus efeitos e as encontrar provadas, não lhe sendo permitido supri-las, ainda que a requerimento das partes.